根据深房中协统计数据，11月深圳二手房录得量5762套，环比增长3.9%，已经连续9个月稳定在5000套以上了。
看来市场虽然冷，但需求一直在，只是大家都在等机会、等价格。
11月的热卖榜单里，刚需、改善、豪宅楼盘都有上榜，不过出现了两个让我意外的盘，一个是坪山的回迁房小区「竹韵花园」，直接冲到了榜首，卖了28套；另一个是龙岗的「中海康城」，3房总价不到300万，也杀进了前十。
这说明了什么？
说明现在的购房者，已经非常理性，都在用真金白银投票，选择高性价比的房子。
今天荣杏老师就带你看看，这10个热卖盘到底凭什么，能在全市几千个楼盘中杀出来。
01
这份榜单中，最抢眼的是三个百万级楼盘，证明了一个铁律：
深圳刚需房，便宜才是硬道理。
TOP1「竹韵花园」
这个盘在坪山和惠州交界，紧挨着深圳技术大学，16号线技术大学站就在旁边，还带了深高东校区（小初高12年一站式教育），周边还有坪山河公园和马峦山郊野公园，配套环境都不错。
品质也可以，15栋高层回迁房社区，自带商业和幼儿园，现在已经转了红本可以流通，关键是价格便宜，才1.6万/㎡，2房总价不到100万。
成交火爆得狠，11月卖了28套，直接拿下榜首。
就因为TA够便宜。
在深圳，100万以内想要买到品质还可以、配套也不差的盘，选择实在是太少了。
对于刚需来说，先上车再换车，才是最优解。
荣杏老师认为，这种楼盘虽然位置偏了点，但对于预算有限的刚需，特别是周边上班的年轻人，是个不错的选择。
你要是非要等着在福田南山买房，可能十年都买不起。
TOP3「鸿荣源壹成中心」
龙华中心的超大楼盘，分为11个区开发，从2007年一直卖到2025年。
货量大、笋盘多，一直卖得不错。
自带60万㎡壹方天地商业，近4号线龙华站，对口龙华创新实验和龙华第二实验，配套都不错。
户型使用率也很高，特别是6区、7区、9区。76㎡能做3房1卫，87㎡能做4房2卫，成交单价5万左右，350-400万就能上车，比新房性价比高多了。
前插行后插行
TOP10「中海康城」
龙岗大运，2009-2012年入伙的大花园社区，配套完善，周边有山有水，环境也不错。
唯一的问题是离地铁不近，挨着武深高速和盐龙大道有噪音，所以价格便宜，二手成交价才3万左右，89㎡的3房总价不到300万。
在深圳不到300万拿下一套3房，虽然有缺陷，但对于真正的刚需来说，这可能已经是最好的选择了。
你要是再挑剔，那就只能继续租房了。
这三个盘能杀进热卖榜，说明了一个残酷的现实：
深圳的购房主力，已经不是那些动辄千万预算的改善客，而是预算在100-400万之间的刚需群体。
市场在用真实的成交数据告诉我们，这才是当下深圳楼市的真相。
02
除了刚需盘，还有几个改善盘表现也不错，TA们都有一个共同特点：不是地段好到没话说，就是性价比高到让人心动。
TOP2「百仕达花园」
罗湖翠竹开发最早、体量最大的成熟社区，1997-2008年分五期建成，楼龄20多年了。
但它就是卖得好，11月排第二。
为啥？
三条地铁(3/5/7号线)，四个公园(东湖/翠竹/围岭/洪湖)环绕，在罗湖算是宜居界天花板了。
价格还不贵，二手均价5.5万/㎡，400-600万的改善确实挺香了。
TOP6「华润城润府」
深圳的头牌网红楼盘，深圳楼市的风向标，成交很活跃。
总共有5期，2016年起陆续交付，户型覆盖83-450㎡，包括住宅、公寓、大平层、联排别墅。
荣杏老师认为，这是目前深圳二手房市场中，为数不多的抄底机会。
地段配套都是深圳天花板级别，南山科技园核心地段，近1号线高新园站，华润万象天地商业，对口南山外国语科华学校，价格比高峰期回落了40%，如今82㎡两房900万内就能上车，89㎡三房1000万内能拿下。
为什么我说这是抄底机会？
第一，地段价值没变。科技园作为深圳的科创核心区，腾讯、大疆这些头部企业都在，高净值人群密集，购买力强。
第二，配套价值没变。华润万象天地商业、南外科华学校、大沙河生态长廊，这些配套资源不会因为房价下跌就消失。
第三，租售比改善了。以前买这种盘，租金收益根本覆盖不了房贷，现在价格降下来了，租售比显著改善，投资价值开始显现。
当然，你要问我现在该不该买？
荣杏老师的建议是：如果你预算充足，又想在南山科技园买房，现在确实是个不错的时机。但如果你预算紧张，或者对市场还有疑虑，那就再等等。
03
豪宅市场虽然冷，但硬通货依然在流通，比如南山的「香山美墅」、「半岛城邦」，都杀进了前十。
TOP5「香山美墅」
深圳2000万级豪宅小区排行榜中，TA是年度成交量最高的。
2024年成交了差不多100套，大平层成交均价一直保持在11-13万/平，别墅单套过亿，成交量很少。
紧挨着大沙河生态长廊，华侨城西北组团一号地块，整体密度低到1.34，共分5期开发，2015-2018年陆续开盘，产品多元化，别墅、洋房、高层都有，以160-190㎡大四房为主。
TOP9「半岛城邦」
蛇口的标杆豪宅，坐拥深圳湾一线海景，紧邻海上世界、渔人码头，成交一直也不错。
总共有5期，从2006年开发一期到2021年四期入伙，如今五期还没动工。
一期和三期位于前排，位置最好，海景最佳。
二期在一期背后，品质稍差一点，四期的视野有些遮挡。
目前一二期成交均价10万左右，三期品质最好，成交均价达16万，四期11-12万。
04
这些热卖盘中隐藏的三个信号，想在深圳买房的你一定要关注。
信号一，刚需主导市场。
这个榜单中有三个百万级的刚需盘，排名还都很靠前，说明现在深圳二手房市场的主力买家，是预算在100-500万之间的刚需群体。
这意味着如果你想卖刚需房，并且想卖个好价钱，可能要失望了。
现在买家都很理性，不会为了一些虚头巴脑的东西多花钱，他们只看性价比。
但如果你是买房刚需，现在反而是个不错的机会，因为议价空间大了，业主为了成交愿意让价。
信号二，回归地段为王。
榜单中的楼盘，要么地段好(南山科技园、蛇口、华侨城)，要么配套好(龙华中心、大运)，要么学位好(百仕达、梅林)。
那些没地段、没配套、没学位的盘，再便宜也卖不动。
这说明市场已经回归理性，大家不再追涨，而是开始真正关注房子的内在价值。
信号三，豪宅看硬通货。
豪宅市场虽然冷，但「半岛城邦」、「香山美墅」这些盘依然在成交，说明真正的硬通货，即使在熊市里也有流动性。
反过来说，那些虚高的、概念盘式的豪宅，现在可能已经砸在手里了。
12月是传统的楼市淡季，反而进入了买房窗口期，业主更愿意让价，砍价更容易。
如果你预算在100-300万，现在确实是上车的好时机，像「竹韵花园」、「中海康城」这种盘，虽然位置偏，但对于刚需来说已经是最优解了。
你要是一直盯着南山福田宝中这种核心区域，可能十年都买不起房子，但生活等得起吗？
如果你预算在300-600万，可以重点关注龙华、龙岗、罗湖的楼盘，像「壹成中心」、「百仕达花园」、「信义假日名城」，地段配套都还过得去，性价比也高。
如果你预算在900万以上，「华润城润府」真可以考虑，当前算是超跌状态，南山科技园的地段价值是长期存在的，现在入手，三五年后你会感谢自己。
当然，前提是你得看准标的、谈好价格，这就需要专业人士帮你把关了。
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